हक्कसोडपत्र व त्यानंतरची वारस नोंद ; कलम १४३ अन्‍वये रस्‍ता देतांना;शेती विषयक माहिती खरेदीच्या नोंदी

हक्कसोडपत्र व त्यानंतरची वारस नोंद

हक्‍कसोडपत्र म्‍हणजे एकत्र कुटुंबातील कोणत्‍याही सदस्‍याने, सहहिस्‍सेदाराने, त्‍याचा त्‍या एकत्र कुटुंबाच्‍या मिळकतीवरील, स्‍वत:च्‍या हिस्‍स्‍याचा वैयक्‍तिक हक्‍क, त्‍याच एकत्र कुटुंबाच्‍या सदस्‍याच्‍या किंवा सहदायकाच्‍या लाभात, स्‍वेच्‍छेने आणि कायमस्‍वरुपी सोडून दिल्‍याबाबत नोंदणीकृत दस्‍त.

हक्‍कसोडपत्र कोणाला करता येते ?
एकत्र कुटुंबाचा कोणताही स्‍त्री अथवा पुरुष सदस्‍य, सहहिस्‍सेदार हक्‍कसोडपत्र करु शकतो. एकत्र कुटुंबाचा कोणताही स्‍त्री अथवा पुरुष सदस्‍य किंवा सहहिस्‍सेदार फक्‍त वारसहक्‍काने मिळालेल्‍या किंवा मिळू शकणार्‍या एकत्र कुटुंबातील मिळकतीतील स्‍वत:च्‍या हिस्‍स्‍याच्‍या मिळकतीपुरते हक्‍कसोडपत्र, त्‍याच एकत्र कुटुंबाच्‍या स्‍त्री अथवा पुरुष सदस्‍य किंवा सहहिस्‍सेदार यांच्‍या लाभात करु शकतो.   

हक्‍कसोडपत्र कोणत्‍या मिळकतीचे करता येते ?
फक्‍त वारसहक्‍काने मिळालेल्‍या किंवा मिळू शकणार्‍या एकत्र कुटुंबातील मिळकतीतील स्‍वत:च्‍या हिस्‍स्‍याच्‍या मिळकतीपुरते हक्‍कसोडपत्र करता येते.

हक्‍कसोडपत्र कोणाच्‍या लाभात करता येते ?
फक्‍त त्‍याच एकत्र कुटुंबाच्‍या स्‍त्री अथवा पुरुष सदस्‍य किंवा सहहिस्‍सेदार यांच्‍या लाभात हक्‍कसोडपत्र करता येते. त्‍या एकत्र कुटुंबाचे सदस्‍य किंवा सहहिस्‍सेदार नसलेल्‍या व्‍यक्‍तीच्‍या लाभात झालेला दस्‍त हक्‍कसोडपत्र होत नाही. असा दस्‍त हस्‍तांतरणाचा दस्‍त म्‍हणून गृहीत धरला जातो व मुंबई मुद्रांक कायदा १९५८ मधील तरतुदींन्‍वये मूल्‍यांकनास व मुद्रांक शुल्‍कास पात्र ठरतो.

हक्‍कसोडपत्राचा मोबदला
सर्वसाधारणपणे हक्‍कसोडपत्र विनामोबदला केले जाते परंतू हक्‍कसोडपत्र हे मोबदल्‍यासह असू शकते. मोबदल्‍यासह असणारे हक्‍कसोडपत्र त्‍याच एकत्र कुटुंबातील सदस्‍य किंवा सहहिस्‍सेदार यांच्‍या लाभात असल्‍याने त्‍यावर मुद्रांक शुल्‍क आकारले जात नाही तथापि हक्‍कसोडपत्र नोंदणीकृत असते त्‍यामुळे ते नोंदणी शुल्‍कास पात्र असते.

हक्‍कसोडपत्र नोंदणीकृत असावे
होय, हक्‍कसोडपत्र हे लेखी आणि नोंदणीकृत असणे अत्‍यावश्‍यक आहे अन्‍यथा त्‍याची नोंद सरकारी दप्‍तरात होणार नाही. हक्‍कसोडपत्र म्‍हणजे दान/बक्षीस पत्र. हक्‍कसोडपत्रामुळे हक्‍काचे हस्‍तांतरण होते. मालमत्ता हस्‍तांतरण अधिनियम, १८८२ कलम १२३ अन्‍वये असे दान/बक्षीस द्‍वारे झालेले हस्‍तांतरण नोंदणी झालेल्‍या लेखाने करणे आवश्‍यक असते.
नोंदणी अधिनियम १९०८, कलम १७ अन्‍वये स्‍थावर मालमत्तेचे दान लेख यांची नोंदणी करणे आवश्‍यक आहे.


हक्‍कसोडपत्र कसे करावे
एकत्र कुटुंबातील मिळकतीवरील हक्‍क सोडणारा आणि तो हक्‍क ग्रहण करणारा यांना स्‍वतंत्रपणे अथवा एकत्र कुटुंबातील सर्व सदस्‍यांना संयुक्‍तपणे, त्‍याच एकत्र कुटुंबातील कोणाही एकाच्‍या किंवा एकापेक्षा जास्‍त सदस्‍यांच्‍या लाभात हक्‍कसोडपत्राचा दस्‍त करता येतो.
असा दस्‍त रक्‍कम रु. २००/- च्‍या (अद्‍ययावत तरतुद पहावी) मुद्रांकपत्रावर (स्‍टँप पेपरवर) लेखी असावा. याकामी जाणकार विधिज्ञाचा सल्‍ला घेणे अभिप्रेत आहे.
हक्‍कसोडपत्राच्‍या दस्‍तात खालील गोष्‍टी नमूद असाव्‍यात.
* हक्‍कसोडपत्राचा दस्‍त लिहून देणार यांची नावे, वय, पत्ता, धंदा याबाबतचा तपशील.
* हक्‍कसोडपत्राचा दस्‍त लिहून घेणार यांची नावे, वय, पत्ता, धंदा याबाबतचा तपशील.
* एकत्र कुटुंबाच्‍या सर्व शाखांची वंशावळ.
* एकत्र कुटुंबाच्‍या मिळकतीचे हिस्‍सा निहाय विवरण.
* दोन निष्‍पक्ष आणि लायक साक्षीदारांची नावे, वय, पत्ता, धंदा याबाबतचा तपशील व स्‍वाक्षरी.
दस्‍ताचे निष्‍पादन व नोंदणी.
हक्‍कसोडपत्र, स्‍वत:च्‍या हिस्‍स्‍याच्‍या सर्व किंवा काही मिळकतींबाबत करता येते. हक्‍कसोडपत्र स्‍वत:च्‍या हिस्‍स्‍याच्‍या कोणकोणत्‍या मिळकतींबाबत आणि कोणाच्‍या लाभात करीत आहे आणि स्‍वत:च्‍या हिस्‍स्‍याच्‍या कोणत्‍या मिळकतींबाबत हक्‍कसोडपत्र केलेले नाही याचा स्‍पष्‍ट उल्‍लेख हक्‍कसोडपत्रात असावा. यामुळे भविष्‍यात कायदेशीर अडचण येणार नाही.     

हक्‍कसोडपत्राची मुदत
हक्‍कसोडपत्र कधीही करता येते, त्‍यास मुदतीचे बंधन नाही. हक्‍कसोडपत्रासाठी ७/१२ अथवा मिळकत पत्रीकेवर कुटुंबाच्‍या सदस्‍याचे नाव दाखल असण्‍याची आवश्‍यकता नसते. फक्‍त तो एकत्र कुटुंबातील सदस्‍य असल्‍याचे सिध्‍द करण्‍याइतपत पुरावा असावा.

हक्‍कसोडपत्राचा दस्‍त मिळाल्‍यावर
हक्कसोडपत्राची कागदपत्रे प्राप्त झाल्यानंतर तलाठी यांनी हक्कसोडपत्राचा दस्त हा नोंदणीकृत असल्याची खात्री करावी. अनोंदणीकृत हक्कसोडपत्राची नोंद करु नये. हक्‍कसोडपत्राची नोंद करतांना संबंधिताने  स्‍वत:च्‍या हिस्‍स्‍याच्‍या हिस्‍स्‍याच्‍या कोणकोणत्‍या मिळकतींबाबत आणि कोणाच्‍या लाभात हक्‍कसोडपत्र केले आहे आणि स्‍वत:च्‍या हिस्‍स्‍याच्‍या कोणत्‍या मिळकतींबाबत हक्‍कसोडपत्र केलेले नाही याचा स्‍पष्‍ट उल्‍लेख फेरफार नोंदीत करावा. यामुळे भविष्‍यात कायदेशीर अडचण येणार नाही. हक्कसोडपत्र नोंदणीकृत असले तरच गाव नमुना ६ मध्ये त्याची नोंद करावी. सर्व हितसंबंधीतांना नोटीस बजवावी. अनोंदणीकृत हक्कसोडपत्राची नोंद करणे अवैध आहे.

हक्कसोडपत्र जर एखाद्‍या महिलेने केले असेल तर
खातेदाराच्या कुटुंबातील महिलेने जर हक्कसोडपत्राचा नोंदणीकृत दस्त करून दिला असेल तर त्या महिलेला प्रश्‍न विचारुन, तिने हक्कसोडपत्राचा दस्त कोणाच्या दबाबाखाली केला नाही याची खात्री करावी. हक्कसोडपत्रामुळे तिला मालमत्तेत हिस्सा मिळणार नाही याची तिला कल्पना द्यावी. हिंदू वारसा कायदा १९५६ मधील सन २००५ च्या सुधारणेनुसार महिलांनाही मालमत्तेत समान हिस्सा मिळण्याचा हक्क प्राप्त झालेला आहे याचीही तिला कल्पना द्यावी. जरूर तर सदर महिलेचा तसा जबाब घ्यावा.

हक्‍कसोडपत्रानंतर वारस नोंद
उदाहरण १:  मयत शंकररावांच्‍या नावावर गावात एकच शेतजमीन होती. ते मयत झाल्‍यानंतर त्‍यांचे वारस म्‍हणून त्‍यांची पत्नी पार्वती, तीन मुले- राजेंद्र, विजय आणि अनिल तसेच दोन मुली- अलका आणि सुलोचना यांची नावे दाखल झाली. काही दिवसानंतर अलका व सुलोचना यांनी भावांच्‍या हक्‍कात हक्कसोडपत्र करुन दिले. कालांतराने पार्वती मयत झाली. आता वारस नोंद करतांना पार्वतीचे वारस म्‍हणून राजेंद्र, विजय आणि अनिल यांची नावे दाखल करावीत आणि अलका आणि सुलोचना या दोन वारसांनी दिनांक ... /.../.... रोजी, राजेंद्र, विजय आणि अनिल या भावांच्‍या हक्‍कात हक्कसोडपत्र करुन दिले आहे त्‍याची नोंद फेरफार क्रमांक ....... अन्‍वये नोंदविलेली आहे असे नमूद करावे.

उदाहरण २:  मयत शंकररावांच्‍या नावावर गावात तीन शेतजमिनी, एक घर आणि एक फार्महाऊस होते. ते मयत झाल्‍यानंतर त्‍यांच्‍या उपरोक्‍त पाच मिळकतींना त्‍यांचे वारस म्‍हणून त्‍यांची पत्नी पार्वती, तीन मुले- राजेंद्र, विजय आणि अनिल तसेच दोन मुली- अलका आणि सुलोचना यांची नावे दाखल झाली. काही दिवसानंतर अलका व सुलोचना यांनी भावांच्‍या हक्‍कात हक्कसोडपत्र करुन दिले. या हक्‍कसोड पत्राची नोंद करतांना, अलका व सुलोचना यांनी उपरोक्‍त कोणकोणत्‍या मिळकतींवरील हक्‍क सोडला आहे याची सविस्‍तर नोंद घ्‍यावी. जरूर तर ज्‍या मिळकतींवरील हक्‍क सोडलेला नाही त्‍याबाबत स्‍पष्‍टपणे नमूद करावे. कालांतराने पार्वती मयत झाली. आता वारस नोंद करतांना पार्वतीचे वारस म्‍हणून राजेंद्र, विजय आणि अनिल यांची नावे दाखल करावीत आणि अलका आणि सुलोचना या दोन वारसांनी दिनांक ... /.../.... रोजी, राजेंद्र, विजय आणि अनिल या भावांच्‍या हक्‍कात ....., ......, या मिळकतींवरील हक्कसोडपत्र करुन दिले आहे, त्‍याची नोंद फेरफार क्रमांक ......., दिनांक ... /.../.... अन्‍वये नोंदविलेली आहे. परंतू ....., या मिळकतीबाबत अलका आणि सुलोचना त्‍यांनी हक्‍कसोडपत्र करुन दिलेले नाही. त्‍यामुळे हक्कसोडपत्र करुन न दिलेल्‍या ......... या मिळकतीवर राजेंद्र, विजय आणि अनिल तसेच अलका आणि सुलोचना यांचे नाव पर्वतीचे वारस म्‍हणून दाखल केले आहे असे नमूद करावे.
===========================================
कलम १४३ अन्‍वये रस्‍ता देतांना 
सर्व बाबींची शाहनिशा करुन, नवीन रस्ता देणे आवश्यक आहे याबाबत तहसिलदारांची खात्री पटल्यानंतर, देण्‍यात येणार रस्‍ता लगतच्या शेतीच्या हद्दी/बांधावरून देण्याचा आदेश पारित केला जातो. त्यावेळेस लगतच्या शेतकर्‍यांचे कमीत कमी नुकसान होईल असे पाहिले जाते. असा रस्‍ता फक्त बांधावरुनच रस्ता देतो येतो, या कलमाचे शीर्षकचं "हद्दीवरुन रस्त्याचा अधिकार" असे आहे, त्यामुळे एखादा गटाच्या मधून रस्ता दिल्यास अशी कार्यवाही कलम १४३ च्‍या तरतुदींशी विसंगत होईल आणि त्‍याविरुध्‍द दिवाणी न्यायालयात अपील झाल्यास तिथे असा निर्णय टिकणार नाही. 
असा रस्‍ता देतांना 'गरज' (Necessity) तपासावी. या ठिकाणी 'Indian Easement Act 1882' चे कलम १४ पहावे, यात असा रस्ता 'Reasonably convenient' असावा असा शब्दप्रयोग आहे, कलम १४३ मध्ये शेतकऱ्यांना शेतात जाण्यासाठी योग्य मार्गाची किती जरुरी आहे, याकडे तहसीलदाराने लक्ष द्यावे असे नमूद आहे, या कलमाखाली किती रुंदीच्या रस्त्याच्या वापराचा हक्क मान्य करावा याबाबत तरतुद आढळून येत नाहीत, त्यामुळे गुंतागुंत टाळण्यासाठी आदेशात 'बांधाच्या एकाबाजूने एक चाकोरी व दुसऱ्या बाजूने एक चाकोरी'  असा किंवा तत्‍सम उल्लेख करुन आदेश पारित करावा, या कलमाखाली फक्त "रस्त्याच्या वापराचा हक्क" मान्य केला जातो, "रस्त्याच्या जागेचा नाही" याची नोंद घ्‍यावी.
रस्‍ता देतांना दोन्ही बाजूने ४—४ रूंद असा एकूण ८ फुट रुंदीचा पायवाट रस्‍ता देता येतो. उभतांच्‍या सहमतीने अशा रस्‍त्‍याची रुंदी कमी-जास्‍त करता येते. गाडी रस्ता देतांना तो ८ ते १२ फूट रुंदीचा देता येतो. 
वाजवी रुंदीपेक्षा अधिक रूंदीच्या रस्त्याची मागणी असल्यास अर्जदाराने लगतच्या शेतकर्‍याकडून रस्त्याचे हक्क विकत घेणे अपेक्षीत आहे.
या कलमाखालील तहसिलदारांचा आदेश मान्य नसल्यास त्याविरूध्द, आदेश प्राप्त झाल्यानंतर साठ दिवसांच्या आत उपविभागीय अधिकारी यांच्‍याकडे अपील दाखल करता येते. किंवा तहसिलदारांच्या निर्णयाविरूध्द एका वर्षाच्या आत दिवाणी न्यायालयात दावा दाखल करता येतो. दिवाणी न्यायालयात दावा दाखल केल्यास महसूल अधिकार्‍याकडे अपील करता येत नाही.
=============================================
शेती विषयक माहिती  खरेदीच्या नोंदी
एखादा खातेदार मयत झाल्यानंतर त्याच्या वारसांची नांवे जमीनीला लावण्याबाबत एक स्वतंत्र गावनमुना तलाठयाकडे ठेवला जातो. त्यास नमुना 6 क - वारसा प्रकरणाची नोंदवही असे नांव आहे. ही नोंदवही पुढील नमुन्यामध्ये ठेवला जाते.
गाव : तालुका : जिल्हा :
अ.क्र.
मृत भोगवटादाराचे किंवा इतर अधिकार धारकांचे नांव.
मृत्यूचा दिनांक किंवा अदमासे दिनांक.
गाव नमुना आठ-अ मधील जुने खाते क्र.
कायदेशीर वारसांची नांवे.
स्तंभ(5) मधील वारसा-पैकी प्रत्यक्ष कब्जा असलेल्या वारसांची नांवे.
भोगवटादार म्हणून आणि/ किंवा इतर अधिकाराच्या स्तंभामध्ये कोणाची नोंद करावी यासंबंधीचा तहसील-दाराचा आदेश.
निर्णय संनिविष्ट असलेली गाव नमुना सहा मधील नोंद.
1
2
3
4
5
6
7
8

वरील नोंदवहीमध्ये खालील पध्दतीने नोंद केली जाते.
(1) रकाना क्र.1 : गावामध्ये मयत झालेले जे खातेदार आहेत व ज्यांचे मयत झाल्याचे वर्दी अर्ज प्राप्त झाले आहेत, अशा अर्जांचा पुढचा अनुक्रमांक या रकान्याखाली लिहीला जातो.
(2) रकाना-2 : जो मयत खातेदार आहे त्याचे नांव या रकान्यामध्ये नमुद केले जाते.
(3) रकाना-3 : या रकान्यामध्ये मयत खातेदाराच्या मृत्यूचा दिनांक लिहीला जातो.
(4) रकाना-4 : मयत झालेल्या खातेदाराच्या नावे, गावात एकूण किती जमीन आहे, ती दर्शविणार्‍या 8-अ उतार्‍यावरील खातेक्रमांक या रकान्यामध्ये लिहीला जातो.
(5) रकाना-5 : या रकान्यामध्ये मयत खातेदाराचे आपण कायदेशीर वारस आहोत असा दावा करणार्‍या वारसांची नांवे लिहीली जातात.
(6) रकाना-6 : रकाना-5 पैकी ज्या वारसांच्या ताब्यात प्रत्यक्षरित्या जी जमीन आहे त्या वारसांची नांवे या रकान्यात नमुद केली जातात.
(7) रकाना-7 : प्रत्यक्षात कोणत्या वारसांची नांवे 7/12 ला लावली गेली पाहिजेत, या संदर्भात स्थानिक चौकशी करुन तहसिलदार किंवा मंडळ अधिकारी निर्णय देतात. असा निर्णय संक्षिप्तरित्या रकाना क्र.7 मध्ये लिहीला जातो.
(8) रकाना-8 : एकदा वारस ठराव मंजूर करुन कोणाचे नांव लावावे असे निश्चित केले की, त्यानंतर फेरफार रजिस्टरला वारस नोंद लिहीली जाते. त्यामुळे फेर फार रजिस्टरच्या पुढचा अनुक्रमांक रकाना-8 मध्ये लिहीला जातो
नोंदी करण्याच्या कार्यपध्दती :
एकदा खातेदार मयत झाल्यानंतर त्याच्या वारसांनी 3 महिन्याच्या आंत सर्व वारसांची नांवे नमुद करुन तलाठयाकडे वर्दी अर्ज देणे अपेक्षित आहे. या अर्जामध्ये त्याने, खातेदार किती तारखेला मयत झाला, त्यांच्या नावावर गावातील कोणकोणत्या गटातील किती क्षेत्र होते, मयत खातेदारास आपण किती जण वारस आहोत याची माहिती दिली पाहिजे. त्याचप्रमाणे अर्जासोबत मयत झालेल्या खातेदाराचा मृत्यूचा दाखला, त्याच्या नावावरील जमीन दर्शविणारा 8-अ चा उतारा तसेच सर्व वारसांचे पत्ते आणि शपथेवरील प्रतिज्ञापत्र सादर केले पाहिजे. वर्दी अर्जामध्ये मूळ खातेदाराशी आपले काय नाते आहे व वारस म्हणून दावा करणार्‍या प्रत्येक व्यक्तीचे कोणते नाते आहे हे नमुद करणे आवश्यक आहे.
वर्दी अर्ज जेवढा सुस्पष्ट नातेसंबंध दर्शविणारा असेल त्या आधारे वारस व त्याचे अधिकार अधिक चांगल्या तर्‍हेने समजण्यास मदत होते. उदा. एका मयत खातेदारास 3 मुले असतील व थोरला मुलगा जर वडीलांच्या अगोदरच मयत झाला असेल तर त्याची माहिती वर्दी अर्जात असली पाहिजे. अन्यथा वडीलांच्या अगोदर मयत झालेल्या थोरल्या मुलाची सर्व मुले व मुली आणि इतर दोन मुले यांची नांवे अनुक्रमाने 1, 2, 3, 4, 5, 6 अशी नोंदविली जातील व काही दिवसांनी त्यांच्यामध्ये जमीनीचा हिस्सा किती आहे यावरुन वाद सुरु होऊ शकतात.
असे वर्दी अर्ज तलाठयास दिल्यानंतर वर नमुद केलेल्या वारस रजिस्टरमध्ये सर्वप्रथम माहिती भरली जाते व सर्व वारसांना बोलावून, सरपंच, पोलीस पाटील किंवा अन्य प्रतिष्ठीत व्यक्तींना विचारणा करुन खरोखर अर्जात नमुद केलेल्या व्यक्ती वारस आहेत काय याची खात्री केली जाते व तसे आदेश दिले जातात.
जमीनीच्या किंमती वाढलेल्या असल्यामुळे किंवा अंतर्गत वाद असल्यामुळे किंवा अनेक वेळा सावत्र भाऊ-बहीण यांच्या हक्कांचे प्रश्न असल्यामुळे लोक काही वारसांची नांवे लपवून ठेवतात किंवा देत नाहीत. अशा वेळी स्थानिक चौकशी केल्यावर मयत खातेदाराला एकापेक्षा जास्त पत्नी आहेत काय, त्यांची मुले आहेत काय, किंवा भाऊ आहेत काय, त्यांचे हक्क आहेत काय, या गोष्टी समजू शकतात.
वारस रजिस्टरमध्ये वारस ठराव मंजूर केल्यानंतर फेरफार रजिस्टरला नोंद लिहीली जाते व त्यानंतर नव्याने सर्व संबंधीतांना नोटीस दिली जाते. त्यानंतर किमान 15 दिवसानंतर या फेरफार नोंदीबाबत कायदेशीर आदेश पारित करुन नोंद प्रमाणित केली जाते किंवा रद्द केली जाते.
नोंदी कोणत्या कायद्यानुसार होतात? :
खातेदारांच्या मनामध्ये वारसाची नांवे कशी लागतात व त्यांचा प्रत्येकाचा हिस्सा कसा ठरविला जातो याबाबत मोठया प्रमाणावर संभ्रम आहे. मयत खातेदाराला फक्त मुलेच असतील तर जमीन कोणाच्या नावावर होते, किंवा दोन सावत्र मुले असतील तर कोणाला किती जमीन मिळते, किंवा मुलगे, मुली नसतील तर अशा जमीनीचा मालक कसा ठरतो, किंवा जमीन आईच्या वारसांना मिळते की वडीलांच्या वारसांना मिळते याबाबत नाना शंका असतात.
वारसांच्या नोंदी या त्या त्या धर्माच्या, व्यक्तींच्या वैयक्तीक कायद्यानुसार होतात. म्हणजेच हिंदू व्यक्तीच्या बाबतीत हिंदू वारसा कायद्यानुसार होतात तर मुस्लीम व्यक्ती खातेदारांच्या बाबतीत मुस्लीम कायद्यानुसार होतात. हिंदू पुरुष व स्त्री मरण पावल्यास त्यांच्या स्थावर व जंगम मालमत्तेची वाटणी कायदेशीर वारसांना कशी होते हे हिंदू वारसा कायदा 1956 मध्ये सांगितले आहे. या कायद्यातील हिंदू या शब्दाच्या व्याख्येत बुध्द, शीख व जैन यांचा समावेश होतो.
हे लक्षात ठेवा :
1. वारसांमधील वाद हे मुख्यत:, एखादी व्यक्ती वारस आहे किंवा नाही आणि तिच्या नावावर जमीन करावयाची किंवा नाही या दोन महत्वाच्या प्रश्नामुळे निर्माण होतात. विशेषत: पुर्वीच झालेले खाजगी वाटप किंवा पाईपलाईनचा खर्च लग्नामध्ये मुलींवर केलेला खर्च अशा सामाजिक गोष्टींचा आधार घेऊन लोक इतरांचे वारसा हक्क टाळण्याचा प्रयत्न करतात आणि त्यातूनच वाद निर्माण होतात. उदा. एका शेतकरी खातेदाराच्या नावावर 30 एकर जमीन होती व त्यास 3 मुले वारस आहेत. त्या शेतकर्‍याच्या मृत्यूनंतर थोरल्या मुलाने तलाठयाकडे अर्ज देतांना केवळ दोघांचीच नांवे नमुद करुन वारस नोंद लावण्याची विनंती केली. स्थानिक चौकशीमध्ये त्यांना आणखी एक भाऊ असल्याचे निदर्शनास आले. त्याचे नांव लावायला मात्र त्या दोघांनी लेखी आक्षेप घेतला. परंतु हा आक्षेप तो आमचा भाऊ नाही असा नव्हता तर, त्याच्या शिक्षणासाठी आतापर्यंत लाखो रुपये खर्च झालेला असून, शिवाय मुलीच्या लग्नासाठी सुध्दा तो पैसे देत नाही असे लेखी जबाबात पहिल्या दोन मुलांनी सांगितले. याचा अर्थ असा की, तिसरा मुलगा हा पुर्णपणे कायदेशीर वारस आहे, परंतु त्याच्या नावावर मात्र 1/3 हिस्सा करावयाचा नाही. सामाजिक प्रश्न आणि कायदेशीर तरतुद याची गल्लत झाल्यामुळे अशा प्रकरणात जमीनीचे वाद निर्माण होतात. कायद्याची भूमिका मात्र स्पष्टपणे मयत व्यक्तिला किती वारस आहेत व त्या सर्वांची नांवे लावली पाहीजेत अशाच प्रकारची आहे.
2. स्वकष्टार्जित मिळकत व एकत्र कुटूंबाची मिळकत यामध्ये हिंदू कायद्याने वेगवेगळया तरतुदी केल्या आहेत.
3. एखाद्या हिंदू पुरुषाचे निधन झाले तर, स्वकष्टार्जित मिळकतीच्या बाबतीत जमीन ही सर्वप्रथम त्याचे मुलगे, मुली, विधवा बायको आणि आई यांना मिळते. या कायदेशीर वारसदारामध्ये मयत खातेदाराच्या वडिलांना स्थान नाही.
4. वडीलांच्या अगोदरच निधन पावलेल्या मुलाच्या किंवा मुलीच्या सर्व वारसांना मिळून एक वाटा मिळतो.
5. दुसरे किंवा तिसरे लग्न झालेल्या माणसाच्या बाबतीत पत्नीला हक्क मिळत नसलातरी त्याला झालेल्या मुलांना मात्र मालमत्तेमध्ये हिस्सा मिळतो.

शेती विषयक माहिती  खरेदीच्या नोंदी
जमीनीची खरेदी व विक्री हा दोन पक्षकारांमधील साधासरळ व्यवहार न राहता अनेक वेळा तो विविध कायदेशीर तरतुदींमुळे किंवा लोकांच्या प्रवृत्तीमुळे तेवढा सरळ व्यवहार ठरत नाही. किंबहुना शेतकर्‍यांमधील दाव्यामुळे सरळपणे न झालेल्या खरेदी-विक्री व्यवहाराचे प्रमाण फार मोठे आहे. उदा. एखादा शेतकरी मुलीच्या लग्नासाठी दुसर्‍याकडून हातउसने पैसे घेतो. पीक आल्यानंतर पैसे फेडण्याची बोली असते. काहीतरी अडचण येते किंवा पिकाची अपेक्षित किंमत येत नाही आणि त्यामुळे दिलेला शब्द मोडला जातो. मग दुसरा शेतकरी "तुझ्याच्याने पैसे फिटायचे नाहीत" असे म्हणतो. गावातील प्रतिष्ठींतांबरोबर बैठका होतात, उधार दिलेले पैसे वेळेवर परत येत नाहीत असे लक्षात आल्यावर जमीन लिहून घेण्याचे ठरते व त्यामुळे अनिच्छेने कां होईना पैसे उसने घेणार्‍या शेतकर्‍याला साठेखत किंवा खरेदी खत करुन द्यावे लागते. नंतर नोंद होतांना मात्र नोंदणी विरुध्द तक्रार केली जाते किंवा ताबा देतांना भांडणे सुरु होतात. अशा प्रकरणात खरोखर व मनापासुन जमीनीचे खरेदी खत झालेले नसते. परंतु कायदेशीररित्या जमीनीचा व्यवहार पूर्ण झालेला असतो. प्रत्येक वेळी हेच कारण असेल तर असे नाही. कधीकधी राजकीय किंवा सामाजिक कारणावरुन जमीनीचे व्यवहार नोंदवितांना अडवणूक केली जाते.
खरेदी-विक्रीच्या व्यवहारामध्ये मुलत: खालील 4 महत्वाचे घटक असतात.
1. जमीन विक्री करणारा जमीनीचा मालक.
2. जमीन खरेदी घेणारा खरेदीदार इसम.
3. जमीनीमधील जमीनीची ठरलेली किंमत.
4. जमीनीच्या खरेदीबद्दल प्रत्यक्षरित्या होणारा रजिष्टर व्यवहार.
एवढया चारच महत्वाच्या व ठळक पैलू असणार्‍या खरेदी-विक्री व्यवहारामधून मात्र असंख्य प्रकारचे दावे उभे रहातांना आपण पहातो. या सर्व दाव्यामागे खरेपणा नसणारा माणूस उभा आहे हे निर्विवादपणे लक्षात घेतले पाहिजे. उदा. जमीन ज्यांच्या नावावर आहे तो खरेदीदार स्वत:ला मालक म्हणवतो व मालक म्हणूनच दुसर्‍याला खरेदीखत करुन देतो व त्यानंतरच त्याचा भाऊ किंवा नातेवाईक या जमीनीत हिस्सा आहे व मलाही या जमीनीचा मोबदला रक्कम मिळायला पाहिजे, असा दावा करीत दिवाणी न्यायालयात जातो व मनाई मागतो. या उदाहरणात कागदावरचा जमीन मालक एक व त्यांच्यामागे दडलेले व दावा करणारे असंख्य जमीन मालक हा एक पैलू आहे. त्यामुळे खरेदी-विक्री व्यवहार करतांना खालील प्रत्येक टप्प्यावर योग्य ती दक्षता घेतली पाहीजे.
जमीन खरेदीपूर्वी घ्यावयाची काळजी :
वास्तविक जमीनीचे व्यवहार करण्यापूर्वी जमीनीच्या संदर्भात खरेदीदाराने खालील मुद्यांवर खात्री केली पाहिजे.
1. जमीनीचा चालू 7/12 उतारा.
2. 7/12 उतार्‍याप्रमाणे प्रत्यक्ष जमीन मालकाचे नांव.
3. 30 वर्षापासुनच्या सर्व फेरफार नोंदी तपासून किंवा त्यामागेही जाऊन साधारण 1947-1948 चे 7/12 उतारे पाहून ही जमीन या माणसाच्या नावावर कशी झाली याबाबतची खात्री.
4. जमीनीमध्ये नांव न नोंदविलेले परंतु जमीनीत हिस्सा मागू शकतील असे काही कायदेशीर हिस्सेदार आहेत काय याची खात्री.
5. जमीनीच्या इतर हक्कामध्ये बँकेचा किंवा अन्य वित्तीय संस्थेचा भार आहे काय?
6. जमीन प्रत्यक्ष मालकाच्याच वहिवाटीत आहे काय?
7. मालकाच्या वहिवाटीत नसल्यास प्रत्यक्ष वहिवाट करणार्‍या किंवा जमीन ताब्यात असणार्‍या व्यक्तीच्या हक्कांचे स्वरुप.
8. इतर हक्कांमध्ये कूळ किंवा अन्य व्यक्तींचे हक्क.
9. जमीनीच्या नावावर असलेले प्रत्यक्ष क्षेत्र व प्रत्यक्ष कब्जात असलेले क्षेत्र.
10. 7/12 वर किंवा तोंडी सांगितल्या जात असलेल्या विहीरी व झाडे इत्यादी तपशिलाची प्रत्यक्ष खात्री.
11. सर्वसाधारणपणे गावामध्ये अशा प्रकारच्या जमीनीचे चालू असलेले बाजारभाव.
12. संभाव्य जमीन व्यवहारामुळे प्रस्थापीत असलेल्या कोणत्याही कायद्याचा भंग होतो का? याची खात्री केली पाहिजे. तुकडेबंदी कायदा, पुनर्वसन कायदा, भूसंपादन कायदा, नागरी कमाल जमीन धारणा कायदा इत्यादींचा त्यांत समावेश होतो.
जमीन खरेदी व्यवहार नोंदवितांना घ्यावयाची काळजी :
जमीनीचे व्यवहार एकदा तोंडी किंवा चर्चेने ठरल्यानंतर खालील बाबतीत काळजी घेतली पाहिजे.
1. जमीनीची नोंदणी रजिष्टर पध्दतीनेच केली पाहिजे. 5 रुपये, 10 रुपये किंवा अन्य प्रकारच्या स्टॅम्प पेपर घेवून त्यामध्ये केवळ सहया केल्यामुळे व्यवहार पूर्ण होऊ शकत नाही. भारतीय नोंदणी कायद्यानुसार 100 रुपयापेक्षा जास्त किंमत असलेल्या मिळकतीच्या बाबतीत व्यवहार हा रजिष्टर असला पाहिजे.
2. खरेदीखतात प्रत्यक्ष लिहीण्याच्या मजकूराचे स्वरुप : माहितगार व्यक्तीकडून किंवा वकिलामार्फत व्यवहाराचे स्वरुप लिहीले गेले पाहिजे. यामध्ये पुढील अनेक वर्षाचा विचार करुन खरेदीखतात कोणकोणत्या बाबींचा उल्लेख गेला आहे व विशेषत: पुन्हा वाद निर्माण होऊ शकतील काय, अशा काही बाबी आहेत काय हे तपासले पाहिजे. उदा. समाईक विहीरीतील हिस्सा, पाण्याच्या पाळया, फळझाडामधील हिस्से, बांधावरील झाडे व जमीनीवरील झाडे याचा स्पष्ट उल्लेख, शेत किंवा घराच्या किंमती इत्यादीचा स्पष्ट उल्लेख असला पाहिजे.
3. प्रत्यक्ष जमीनीची रक्कम कशा पध्दतीने दिली जाणार आहे हे ठरवून त्याप्रमाणे व्यवहार केला पाहिजे आणि, त्याचा उल्लेख खरेदीखतात असला पाहिजे.
4. रजिस्ट्रेशनच्या वेळेचे साक्षीदार हे प्रतिष्ठिीत व आपला शब्द न बदलणारे असले पाहिजेत.
5. रजिस्ट्रेशनसाठी आवश्यक असणारे व शासनाच्या नियमानुसार देय असणारी स्टॅम्प डयुटी व रजिस्ट्रेशन फी याची खात्री केली पाहिजे.
6. खरेदी व्यवहार करतांना ओळख पटवणारी व्यक्ती व खरेदी दस्तावर स्वाक्षरी करणारी जी व्यक्ती आहे ती प्रतिष्ठित असली पाहिजे.
7. आवश्यक तेव्हा आयकर खात्याचे प्रमाणपत्र घेतले पाहिजे.
जमीन खरेदीनंतर खातेदाराने घ्यावयाची काळजी :
1. ज्या महिन्यात जमीनीचा व्यवहार नोंदविला गेला आहे, त्या पुढील महिन्याच्या 5 तारखेपर्यंत अशा व्यवहारांची यादी सब रजिस्ट्रार कार्यालयाकडून तहसिलदारामार्फत तलाठयाकडे पाठविली जाते. त्यामुळे साधारणपणे पुढील महिन्याच्या 10 तारेखनंतर या व्यवहाराची सूची तलाठयाकडे प्राप्त होते. त्या दरम्यान तलाठयाकडे सूची-2 ची माहिती आली आहे काय याची खात्री करावी. अन्यथा वर्दी अर्ज व त्यासोबत रजिष्टर खरेदीखताची प्रत जोडून तलाठयाकडे अर्ज द्यावा.
2. जमीन विक्री करणार्‍या सर्व जमीन मालकांचे पत्ते एका कोर्‍या कागदावर लिहून ते वर्दी अर्जासोबत जोडावेत. त्याचप्रमाणे खरेदी घेतलेल्या जमीनीचे घेतलेले 7/12 व 8-अ चे उतारे जोडावेत.
3. वर्दी अर्ज किंवा सूचीवरुन फेरफार नोंद गाव दप्तरी लिहीली जाते व त्यानंतर फेरफाराची नोटीस संबंधीतांना दिली जाते. फेरफाराची नोटीस ही सर्व हितसंबंधी व्यक्तींना पाठविली जाते. खरेदीदाराने स्वत: जावून ही नोटीस प्राप्त करुन घेणे त्याच्या हिताचे आहे.
4. नोटीसच्या तारखेनंतर 15 दिवसाच्या आंत हितसंबंधी व्यक्ती या फेरफार नोंदीबाबत हरकत घेऊ शकतात. अशा काळात मूळ जमीन मालकाने नोंद करण्यास हरकत नसल्याचे पत्र पाठविले किंवा नाही याची खात्री केली पाहिजे.
5. फेरफार नोंदीची नोटीस मिळाल्यानंतर या नोटीसमधील प्रत्येक तपशिल बरोबर आहे किंवा नाही याची खातेदाराने काळजी घेतली पाहिजे. विशेषत: खरेदीचा दिनांक, दस्त क्रमांक, सर्व व्यक्तींची नांवे, खरेदी घेतलेल्या जमीनीचे गट नंबर, त्याचे क्षेत्र, आकार यांचा अचूक उल्लेख फेरफार नोंदीमध्ये आहे काय? याची खात्री करावी.
6. जमीन खरेदी घेतल्यानंतर जमीन विकणार्‍या मूळ मालकाला नोंदीमध्ये फारशी उत्सुकता रहात नाही. कारण तो जमीनीचा पूर्ण मोबदला घेवून बसलेला असतो. अशावेळी काही गोष्टींचा उल्लेख जर नोंदीमध्ये राहून गेला तर तो उल्लेख राहिला आहे याची काळजी खरेदी घेणार्‍या व्यक्तीने केली पाहजे. विशेषत: क्षेत्र, गट नंबर, विहीरीचे हिस्से, झाडांचे हिस्से इत्यादींचा तपशिल अचूकपणे नोंदीत लिहीला गेल्याची खात्री करावी.
7. अशा प्रकारे फेरफार नोंद लिहून त्यानंतर किमान 15 दिवसाची नोटीस देवून झाल्यानंतर व कोणाचीही हरकत आली नाहीतर मंडळ अधिकारी ही नोंद प्रमाणित करतात. नोंद प्रमाणित केल्याबद्दल दोन ओळींचा स्पष्ट आदेश फेरफार नोंदीच्या शेवटच्या रकान्यामध्ये केला जातो. त्यामध्ये साधारणपणे खालील प्रकारचा मजकूर असतो.
उदा. (1) नोंदणीकृत खरेदीखतावरुन पडताळून पाहिले.
संबंधितांना नोटीस रुजू. हरकत नाही. नोंद प्रमाणित.
(2) संबंधीतांना नोटीस बजावली. या व्यवहारामुळे पुनर्वसन
कायद्याचा भंग होतो. त्यामुळे नोंद रद्द करण्यांत येत आहे.
8. फेरफार नोंद प्रमाणित केल्यानंतर लगेचच 7/12 वर या नोंदीचा अंमल दिला जातो व 7/12 वरील नांवे दुरुस्त केली जातात. त्यानंतर दुरुस्त झालेले 7/12 व 8-अ चे उतारे प्राप्त करुन घेवून खरेदीदार व्यक्तीने आपल्या संग्रही ठेवले पाहिजेत.
हे लक्षात ठेवा :
1. खरेदीच्या नोंदीमध्ये नोंदणीबद्दल वाद झाला तर तो महसूल अधिकार्‍यापुढे चालतो परंतु मुळातच जमीनीची मालकी आहे किंवा नाही असा वाद निर्माण झाल्यास असा वाद दिवाणी न्यायालयापुढे चालतो.
2. शक्यतो थेट जमीन मालकाशी व्यवहार करावेत.
3. मध्यस्थांमार्फत मुखत्यारपत्राच्या आधारे व्यवहार होत असतीेल तर मूळ जमीन मालकाकडेदेखील विचारणा करुन खात्री केली पाहिजे व मुखत्यारपत्र अस्तित्वात असल्याबाबत सुध्दा खात्री केली पाहिजे.
4. जमीन ताब्यात जरी लगेच मिळाली असलीतरी खरेदीची नोंद सुध्दा लगेचच होईल असे पाहिले पाहिजे. उशिरा नोंदी झाल्यामुळे प्रकरणाची गुंतागुंत वाढू शकते.
5. अर्धवट व्यवहार करणे टाळले पाहिजे व एकाच वेळी पूर्ण व्यवहार करुन तो नोंदविला गेला पाहिजे.